黄冈市人民政府关于印发《黄冈城区房地产业税收征收管理办法》的通知
黄冈市人民政府关于印发《黄冈城区房地产业税收征收管理办法》的通知
黄政发〔2007〕13号
黄州区人民政府，黄冈经济开发区管委会，市直有关单位：
《黄冈城区房地产业税收征收管理办法》已经2007年2月10日市政府第3次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年三月二十三日
黄冈城区房地产业税收征收管理办法
第一条 为加强黄冈城区房地产业税收的征收管理，规范房地产开发及交易行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》和《国家税务总局关于印发不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发〔2006〕128号）及其他有关文件精神，结合我市实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称房地产业，是指提供建筑安装、转让土地使用权和销售不动产的业务，即在黄冈城区地域内从事上述经营活动的单位和个人，均应按本办法管理。
建筑安装业包括：建筑、安装、修缮、装饰和其它工程作业。
销售不动产的范围包括新建房屋销售和二手房交易。销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为比照销售不动产。
本办法所称的黄冈城区包括黄州区的赤壁、东湖、禹王三个办事处，南湖四校区 、黄冈经济开发区和赤壁风景区所辖范围。凡在上述区域内发生的建筑安装行为及转让土地使用权和销售不动产业务都应纳入本办法管理范围。
第三条 发生房地产业应税行为的单位和个人，为房地产业应纳地方各税费的纳税义务人(以下简称纳税人)。
第四条 房地产业应纳税费的主要种类为营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、河道堤防维护费、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税。
第五条 下列行为属于房地产业税收管理的征税范围：
（一）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的行为。
（二）单位将不动产无偿赠与他人的行为。
（三）以投资入股名义转让土地使用权或不动产所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。
（四）未到国土、房管部门办理土地使用权或不动产确权、转移手续，但实际已经取得土地使用权或不动产的占有、使用和处置权，并将土地使用权或不动产所有权自主转让或销售给他人，同时向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为。
（五）土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为以及土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。
（六）接受他人委托代建不动产，但以接受人自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务（即已完工工程及其他权益）有偿转让给他人的行为。
（七）对一方提供土地使用权，一方提供资金，合作建造不动产的行为，依据下列不同情况，分别征收营业税：
1、合作双方按比例取得部分不动产所有权或取得固定利润或按比例取得销售收入的，对提供土地使用权的一方按转让土地使用权行为征税，对出资方按销售不动产行为征税。若合作一方或双方将分得房屋进行销售，应以销售者作为纳税人征收销售不动产营业税；
2、对一方提供土地使用权，由出资方负责建造不动产并使用若干年，期满后不动产无偿归还提供土地使用权一方的，对提供土地使用权的按“服务业——租赁业”征税，对出资方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为应纳税营业额；
3、合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的方式分配利润的，只对合营企业按销售不动产征税。
第六条 统一征管机构。市区联合成立黄冈城区房地产税收征管专班，履行黄冈城区房地产税收管理职责，统一负责黄冈城区房地产业各项税收的日常管理工作。
统一税务登记管理。房地产业和建筑安装业的新办企业的税务登记，统一在市行政服务中心办理，由新的征收单位负责受理。原已办理的税务登记由各征收单位统一向新征收单位移交。
统一票证管理。税务机关应严格按国家税收征管规定，对现行纳税人进行分类认定，分为自开票纳税人和代开票纳税人。符合自开票条件的纳税人，在税务机关的监督下使用微机票自行开具。其它纳税人用票一律由税务征收机关在“纳税服务窗口”统一代开。原已向纳税人发放的各类发票统一收回。
统一税款划转。房地产开发企业以工程项目产权所属确定税款归属；建筑安装业属本地的以税务登记为依据确定税款归属，建筑安装业属外地的以所承接工程项目产权所属确定税款归属。在市直、黄州区、黄冈经济开发区之间进行划转。
统一政策执行口径。税务部门应按照统一政策口径、统一征收标准开展税收征收管理，不得随意多征、少征或免征。
第七条 纳税人发生转让土地使用权或销售不动产行为，分别按下列税（费）率或附征率征收地方各种税费：
1、营业税按销售收入额征收，税率5%；城建税按营业税税额7%征收，教育费附加按营业税税额3%征收；河道堤防维护费按营业税税额2%征收；
2、地方教育发展费按销售收入的1‰征收；
3、印花税按书立的购房合同和建筑安装合同金额征收，税率0.03%，由书立合同的双方分别向税务机关申报缴纳；
4、土地增值税按销售收入预征，预征率分别为：普通住宅0.5%，其它房产2%。开发项目完工后，由税务机关汇算清缴；单纯转让土地按5%的比例依预售收入预征土地增值税；非房地产开发企业和单位按转让收入的2%预征土地增值税；
5、企业所得税，凡财务制度不健全的按销售收入附征，销售非普通住房或其它不动产附征率4%、销售普通住房附征率2%；凡财务制度健全的并经税务机关认定按销售收入预征，预征率2%，开发项目完工后，由税务机关汇算清缴；
属国税局征管范围的房地产开发企业应纳的企业所得税，统一由市城区房地产税收征管专班统一征收，按季划转。
6、个人所得税，凡能据实征收的，按《个人所得税法》规定征收，凡不能据实征收的，按销售款附征，销售非普通住房或其它不动产附征率4%、销售普通住房附征率2%；
7、契税按取得不动产或土地使用权成本价征收，税率4%（其中普通住房为2%）；
8、耕地占用税按实际占用耕地面积征收，征收标准为每平方米10元。
从2006年6月1日起，个人将购买不足五年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过五年的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过五年（含五年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。个人销售非住宅一律按销售不动产税目征收营业税。
纳税人发生建筑安装行为，分别按下列税（费）率或附征率征收地方各种税费：
1、营业税按工程收入额征收，税率3%；城建税按营业税税额7%征收，教育费附加按营业税税额3%征收；河道堤防维护费按营业税税额2%征收；
2、地方教育发展费按工程收入的1‰征收；
3、印花税按书立的建筑安装合同金额征收，税率0.03%，由书立合同的双方分别向税务机关申报缴纳；
4、建筑安装企业所得税，凡财务制度不健全的按工程收入附征，附征率2%；凡财务制度健全的并经地税机关认定按工程收入预征，预征率2%，开发项目完工后，由税务机关汇算清缴。
5、个人所得税，凡能据实征收的，按《个人所得税法》规定征收，凡不能据实征收的，按工程款附征，附征率2%。
第八条 纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产，应以向对方收取的全部价款和价外费用作为营业额。全部价款，是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及单位将不动产无偿赠与他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售不动产的平均价格作为其营业额；没有同类平均价格的，按核定的计税价格作为其营业额。
第九条 纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或者销售不动产业务行为应纳营业税的纳税义务发生时间，为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产采用预收款（含预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天。单位将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
第十条 纳税人销售不动产或提供建筑业应税劳务的，应在不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内，应按国税发〔2006〕128号文件的规定，持有关资料向税务机关申请办理不动产、建筑工程项目登记。
任何单位或个人在与建筑施工单位签订施工合同后，应督促建筑施工单位到税务机关办理税务登记或项目登记；向建筑施工单位支付工程款项时必须凭正式建筑安装发票，未提供建筑安装发票的，不得支付其相应工程款。
第十一条 房地产开发单位或个人在发生房地产经营业务收入时，要及时到税务机关申请领购预售房款专用收据，按月将取得的经营业务收入向税务机关申报缴纳税费。开发的房地产项目验收合格后在向房产管理部门办理房屋权属登记前，要到税务机关将预售房专用收据换成销售不动产专用发票。房地产开发单位或个人在转让土地使用权或者销售不动产收取款项（包括收取预收定金）时，不得以其他任何收据代替。
第十二条 税务部门和相关职能部门要进一步加强部门协调配合，建立综合信息传递机制，共同抓好房地产各环节税收控管；加快房地产业税收征管互联网开发与应用，完善综合信息共享机制。
（一）黄冈城区两级发展改革委应在房地产开发项目批准后及时向税务部门传递有关房地产项目立项信息。
（二）国土管理部门应向税务部门及时传递土地使用权交易信息。内容包括承受土地使用权的单位或个人名称、土地位置、价格、用途、面积等。同时在办理土地使用证时严格执行“先税后证” 有关规定。办理土地权属登记或变更登记的单位、个人必须向土地管理部门提供已征税证明。凡未提供已征税证明的，不能办理土地权属登记或变更登记。同时，土地管理部门应定期向税务部门传递土地权属登记或变更登记的信息，税务机关应对上述信息认真核对。
（三）城建、规划部门应向税务部门及时传递市区房地产开发及建筑工程项目审批信息。
（四）房产管理部门按照“先税后证”的规定，凭契税完税凭证和销售不动产发票办理产权交易手续。凡未提供完税凭证和销售不动产发票的，严禁办理房屋权属登记或变更登记。房产管理部门应定期将房屋权属登记或变更登记的信息向税务机关传递，税务机关应对上述信息认真核对。
地税契税征收窗口应依据纳税人提供的完税证明和主管税务机关的审核意见，受理契税办理事项，对于报送资料不全者，不予受理。同时，税务部门应将实施有关税收管理过程中获取的信息按月定期传递给各有关职能部门。
第十三条 税务机关工作人员在征税过程中，经发现有擅自减免税和收人情税行为的，追究相关人责任，情节严重的追究法律责任；纳税人若采取编造虚假合同、隐瞒收入、降低房价、减少房屋面积等方式造成少缴或不缴税款的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚，情节严重的，移交司法机关追究法律责任；纳税人违反规定未使用预售房款专用收据、专用发票和支付建筑施工工程款项时未凭税务机关出具的正式建筑安装发票的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。
相关职能部门未按要求及时传递信息，追究相关人员责任；对未做到“先税后证”规定的，要追究相关责任人员的责任，情节严重造成税款流失的，失职单位补交相应流失税款，并对相关失职人员给予行政处分。
第十四条 黄冈城区房地产税收征管专班应按本办法制定出具体的实施方案。
第十五条 本办法未尽事宜，依照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定执行。
第十六条 本办法自印发之日起施行。