财政部


财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知
财政部


国务院各有关部、委、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
为贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》，现对企业房地产开发与交易中的若干财务处理问题，通知如下：
一、企业以出让方式取得的国有土地使用权，应按照取得时实际支付的土地出让金计价，并按其用途分别进行管理。
（一）企业取得的土地使用权用于房地产开发的，支付的出让金计入该房地产的开发成本；企业取得的自用的土地使用权应作为无形资产管理，并在出让合同约定的使用期限内平均摊销。
（二）企业从其他房地产权利人再次转让取得的并作为无形资产管理的土地使用权，其摊销年限按原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限确定。
（三）企业因改变土地用途，按规定补交的土地出让金，应相应调整土地使用权的入帐价格。重新签定的土地出让合同或变更协议中重新约定土地使用权使用年限的，企业还应据此调整土地使用权的摊销年限。
二、企业以出让方式取得使用权的土地上附有地上建筑物的，应视其用途和作价方式的不同而分别进行管理。
（一）用于房地产开发的土地上的建筑物，按实际支付价款数额计入开发成本，如有清理收益冲减开发成本。
（二）自用土地上的建筑物与土地分开作价的，地上建筑物应按实际支付价款数额计入固定资产。并按规定的折旧方法计提折旧；如房地产实行整体作价，无法明确区分土地与地上建筑物价值的，其地上建筑物的价值可采用评估的办法确定。房地产交易价格扣除地上建筑物价值后作为
土地使用权价值计入无形资产。
三、以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。
四、企业以划拨方式取得的土地使用权，应另设备查簿登记管理，不入帐核算。企业向国家交纳的补偿、安置等费用，其土地用于房地产开发的，计入开发成本；自用的，计入地上建筑物的价值。
五、以营利为目的，企业将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房产出租的，应将租金中所含土地收益按有关规定上缴国家。其租金收入扣除按规定上交国家的土地收益后的剩余部分计入其他业务收入。
六、企业转让房地产所取得的收入，按下列办法处理：
（一）企业转让属于开发性质的房地产，其收入计入经营收入。企业转让自用的房地产，按下列情况处理：转让合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权尚未摊销的余额及在转让过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地
上建筑物转让收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及转让过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入；转让合同中实行房地产统一作价的，房地产转让收入扣除该项房地产的帐面净值、清理费、转让过程中交纳的税费和其他费用后的净收入或净支出，计入企业的营业外收入或营业外
支出；企业转让自用职工住房所得的净收入，计入企业的住房周转金。
（二）企业转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，土地使用权的转让应经有关主管部门批准，且受让方需按规定缴纳土地使用权出让金。
有关主管部门决定不办理土地使用权出让手续，其转让收入中包含土地收益的，应将土地收益按有关规定上交国家。
国有农业企业依法转让国家划拨的土地使用权，仍依照《农业企业财务制度》的规定进行处理。
七、本通知自1995年1月1日起执行。



1995年1月1日
兰泉点评《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律的解释（三）》

孙斌


　　最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》已于2010年9月14日生效。应顾问单位的要求笔者将对劳资人员进行解释的培训，笔者也将对该规定的初步理解交中人网网友分享：
第一条 劳动者以用人单位未为其办理社会保险手续，且社会保险经办机构不能补办导致其无法享受社会保险待遇为由，要求用人单位赔偿损失而发生争议的，人民法院应予受理。
兰泉点评：
　　现阶段未退休人员除养老保险外其他四险按规定不能补缴。因而劳动者如发生工伤、非本人自愿失业、计划范围内的生育、患病而产生的社保机构核定的费用均由用人单位承担。

　　第二条 因企业自主进行改制引发的争议，人民法院应予受理。
兰泉点评：
　　未经有关部门批准，企业自行决定改制而与职工发生的劳动争议属人民法院管辖。如经有关部门批准，企业改制而与职工发生的劳动争议由主管部门协调解决，人民法院因涉及有关政策的原因不予受理。

　　第三条 劳动者依据劳动合同法第八十五条规定，向人民法院提起诉讼，要求用人单位支付加付赔偿金的，人民法院应予受理。
兰泉点评：
　　笔者原认为：该规定已突破了《劳动合同法》的规定，延续并认可了《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》的规定，唯一变化的是将额外经济补偿金改为赔偿金。
　　但最高人民法院民一庭庭长杜万华就《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》答记者问时称：加付的赔偿金如果想要获得法院的支持，必须有一个前提，即劳动者必须就用人单位拖欠其劳动报酬、加班费或者经济补偿的违法行为先向劳动行政部门投诉，劳动行政部门在责令用人单位限期支付后，用人单位仍未支付，此种情况下才存在加付赔偿金，如果未经过这一前提程序，劳动者直接主张加付赔偿金，人民法院是不予支持的。
　　如果这样就形成了劳动者想获得赔偿金，先向劳动行政部门举报，劳动行政部门在责令用人单位限期支付后，用人单位仍未支付的，劳动者再向法院提起诉讼，要求用人单位支付加付的赔偿金。劳动者想获得赔偿金比较曲折，人民法院也监督了劳动行政部门可能出现的渎职行为。

　　第四条 劳动者与未办理营业执照、营业执照被吊销或者营业期限届满仍继续经营的用人单位发生争议的，应当将用人单位或者其出资人列为当事人。
兰泉点评：
　　明确了用人单位在不具有法人资格的情况下，劳动者起诉的具体对象。这也提醒劳动者在与用人单位发生劳动关系时，应当首先了解用人单位是否依法办理《营业执照》，如果没有办理《营业执照》要了解有关负责人的姓名，避免在提起诉讼时无法确定被告的情形。

　　第五条 未办理营业执照、营业执照被吊销或者营业期限届满仍继续经营的用人单位，以挂靠等方式借用他人营业执照经营的，应当将用人单位和营业执照出借方列为当事人。
兰泉点评：
　　该规定是对第四条规定的进一步明确，追加挂靠单位的责任并列为共同的被告。

　　第六条 当事人不服劳动人事争议仲裁委员会作出的仲裁裁决，依法向人民法院提起诉讼，人民法院审查认为仲裁裁决遗漏了必须共同参加仲裁的当事人的，应当依法追加遗漏的人为诉讼当事人。
　　被追加的当事人应当承担责任的，人民法院应当一并处理。
兰泉点评：
　　改变了以往遗漏当事人的情况下，需要另行申请仲裁的状况，这样能够更好、更快地解决纠纷。

第七条 用人单位与其招用的已经依法享受养老保险待遇或领取退休金的人员发生用工争议，向人民法院提起诉讼的，人民法院应当按劳务关系处理。
兰泉点评：
　　明确了享受养老保险待遇与领取退休金的人员与用人单位的关系是劳务关系，此类人员发生工伤按人身损害赔偿进行处理。

　　第八条 企业停薪留职人员、未达到法定退休年龄的内退人员、下岗待岗人员以及企业经营性停产放长假人员，因与新的用人单位发生用工争议，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当按劳动关系处理。
兰泉点评：
　　明确了特定的四类人员可以与新的用人单位发生双重劳动关系，并在发生劳动争议后提起诉讼的权利。

　　第九条 劳动者主张加班费的，应当就加班事实的存在承担举证责任。但劳动者有证据证明用人单位掌握加班事实存在的证据，用人单位不提供的，由用人单位承担不利后果。
兰泉点评：确立了劳动者加班事实的举证责任
　　1、用人单位有完善的考勤制度，由用人单位提供劳动者是否加班、加班时间多少的证据。劳动者主张的加班事实用人单位不提供证据的，劳动者的主张视为用人单位认可。
　　2、用人单位没有完善的考勤制度，由劳动者提供自己在什么时间加班，加班时间多少的证据。
　　3、该规定也否定了前期有关省市法院的司法解释所确定的，在两年时效外由劳动者对加班事实承担举证责任的义务。

　　第十条 劳动者与用人单位就解除或者终止劳动合同办理相关手续、支付工资报酬、加班费、经济补偿或者赔偿金等达成的协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在欺诈、胁迫或者乘人之危情形的，应当认定有效。
　　前款协议存在重大误解或者显失公平情形，当事人请求撤销的，人民法院应予支持。
兰泉点评：