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中山市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定

时间:2024-07-07 23:02:19 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9261
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中山市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定

广东省中山市人民政府


印发《中山市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》的通知


中府[2003]72号



火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属有关单位:
现将《中山市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》印发给你们,请贯彻执行。


二○○三年五月十五日


中山市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定


第一条 为规范城市房屋拆迁补偿评估行为,保障房屋拆迁顺利进行,维护拆迁当事人的合法权益,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《中山市房屋拆迁管理办法》,结合我市实际,制定本规定。
第二条 凡本市行政区域内进行房屋拆迁补偿评估活动,应当遵守本规定。
第三条 在本市行政区域内从事房屋拆迁补偿评估的估价机构,应当具有国家规定的房地产估价资格,并向市房屋拆迁主管部门备案。
第四条 房屋拆迁补偿评估包括对被拆迁房屋的分类评估和分户评估。
分类评估是指估价机构对拆迁范围内的被拆迁房屋,按照区位、结构、用途等分类进行的房地产市场平均价格的评估。
分户评估是指估价机构对被拆迁房屋,按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积,结合该房屋的楼层、朝向、成新等因素进行的房地产市场价格的评估。
第五条 安置房屋的评估方式,属于集中成片安置的住房,按照被拆迁房屋分类评估的办法按幢或住宅区进行评估,不作分户评估;属于非住宅房屋和零星安置的住房,实行分户评估。
第六条 拆迁人可以采取协议的方式确定估价机构进行分类评估,也可以从申请拆迁补偿评估的估价机构中以抽签方式确定估价机构进行分类评估。确定估价机构时,拆迁人可以邀请被拆迁房屋所在的居民委员会(村民委员会)进行监督。
第七条 估价机构应严格按照《广东省房地产评估条例》、《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》等规定,对被拆迁房屋和安置房屋进行价格评估,并向拆迁人出具评估报告。
第八条 拆迁人领取房屋拆迁许可证后,在拆迁动员时,应向被拆迁人公布所委托的估价机构和估价机构进场评估的工作安排。
第九条 估价机构应在拆迁动员后的10日内出具分类评估报告。实行现房集中成片安置的,对拆迁人提供的安置住房应当同时按照被拆迁房屋分类评估的办法进行评估。
实行过渡安置的,安置房屋的价格参照当年同一地段同一类型的房屋市场价格确定。
被拆迁房屋的分类评估价格和集中安置住房的分类评估价格,由拆迁人在拆迁现场予以公布。
第十条 同一拆迁项目的被拆迁房屋和集中成片安置住房的分类评估,拆迁人只能委托同一估价机构进行一次性评估。
第十一条 实行货币补偿的,被拆迁房屋的补偿金额由拆迁当事人双方参照公布的分类评估价格协商议定。
实行产权调换的,被拆迁房屋的补偿金额确定后,在结算被拆迁房屋与安置房屋的价差时,安置房屋的价格,属于集中成片安置住房的,按照本规定第五条的规定结合楼层差价确定;属于非住宅房屋或零星安置住房的,按照分户评估的价格确定;属于过渡安置的,参照当年同一地段同一类型的房屋市场价格确定。
第十二条 拆迁当事人参照被拆迁房屋的分类评估价格,就补偿金额达不成协议的,被拆迁房屋的补偿金额以分户评估的价格确定。分户评估的估价机构由拆迁当事人双方协商共同委托,协商不成的,可以在双方当事人提出的估价机构名单中采取抽签等方式确定,当事人认为有必要的,可以申请公证。估价机构不得接受拆迁当事人单方对被拆迁房屋的分户评估委托。
第十三条 拆迁当事人就被拆迁房屋的补偿金额达不成一致,申请市房屋拆迁主管部门裁决的,市房屋拆迁主管部门受理后,应当委托估价机构进行评估,并以评估结果作为裁决的依据。
市房屋拆迁主管部门委托的估价机构以抽签方式确定。对该被拆迁房屋已作过分户评估的估价机构,不得作为裁决期间的委托估价机构。
第十四条 进入裁决程序后,被拆迁人不配合估价机构对被拆迁房屋进行评估,而进入裁决程序前,该房屋已进行分户评估的,以原分户评估的结果作为裁决的依据;未进行分户评估的,以分类评估的价格作为裁决的依据。
第十五条 估价机构收取评估费,被拆迁房屋的分类评估和安置房屋的评估由拆迁人承担;被拆迁房屋的分户评估费用,由拆迁当事人协商,协商不成的,由拆迁人与被拆迁人各承担50%;裁决涉及的评估由申请裁决方承担。评估费的收取标准,按照价格主管部门有关规定执行。
第十六条 从事房屋拆迁补偿评估的估价机构及其估价师应当严格遵守本规定,禁止下列行为:
(一)转让拆迁补偿评估业务或者允许他人借用自己的名义从事拆迁补偿评估业务;
(二)违反《广东省房地产评估条例》、《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》,出具虚假评估报告,评估结果严重失实,或者恶意串通损害拆迁当事人合法权益;
(三)不接受房屋拆迁管理部门对拆迁补偿评估的监督。
第十七条 市房屋拆迁主管部门应当加强对房屋拆迁补偿评估活动的监督。估价机构及其估价师违反本规定第十六条规定的,由市房屋拆迁主管部门提请房地产估价主管部门降低或者取消其房地产评估资格;给拆迁当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十八条 本规定与《中山市房屋拆迁管理办法》配套施行。
第十九条 本规定自2003年6月1日起施行。

2003年05月15日


台州市政府投资信息化项目管理暂行办法

浙江省台州市人民政府


台州市政府投资信息化项目管理暂行办法

第91号


第一章 总 则
第一条 为加快全市信息化进程,加强资源整合,实现信息资源共享,统筹安排全市信息化建设项目,切实打破条块分割,防止重复建设,提高投资效益,根据《浙江省政府投资项目管理办法》(浙江省人民政府令第185号)等规定,结合本市实际,制订本办法。
第二条 本办法所称的政府投资信息化建设项目,是指市级部门利用市级财政性资金建设的信息化项目(包括财政补助的项目),以及利用预算外资金建设的项目。
第三条 本办法所称的信息化建设项目是指:
(一)以计算机和通信技术为主要手段,建立的信息传输、业务处理及其应用的信息网络系统;
(二)以计算机技术和数据库技术为主要手段建立的信息采集、储存、处理的信息资源开发与利用系统;
(三)信息应用系统包括办公自动化、管理信息系统、应用集成系统等项目的新建、升级、改建,不包括零星的硬件添置;
(四)其他需要纳入管理的信息化建设项目等。
第四条 政府投资信息化项目建设应遵循“统一规划、整合资源,需求主导、突出重点,分步实施、讲究实效,统一标准、保障安全”的原则,有序推进,防止盲目投资和重复建设。
第五条 发展改革部门为政府投资信息化项目的综合管理部门,负责全市信息化规划的编制、信息化建设项目年度计划制订和下达,信息化建设项目的评审、审批,信息化建设项目监督和组织竣工验收等工作;财政部门负责项目财政性资金的审核、拨付、监督与管理等工作;各业主单位为具体项目的责任单位,负责相应项目的建设工作。
第二章 项目计划管理
第六条 政府投资信息化建设投资在30万元以上(含30万元)的项目均应按照基本建设程序,纳入年度建设计划。
第七条 项目业主单位应当根据全市信息化规划,在每年的第三季度向发展改革部门报送项目建议书,申请下一年度的建设计划。
第八条 发展改革部门会同财政部门对申报的项目进行审查,审查通过后由发展改革部门报市政府同意,列入次年的市信息化建设年度计划,由发展改革部门会同财政部门于每年年初下达年度计划。
第三章 项目建设管理
第九条 项目业主单位根据年度建设计划,编制项目可行性研究报告兼实施方案(包括系统设计、设备选型、软件开发、建设进度等),报市发展改革部门。
第十条 市发展改革部门、财政部门组织有关部门和专家对申报的项目可行性研究报告兼实施方案进行评审,评审通过后由市发展改革部门下达批复文件,并将批复文件抄财政部门和政府采购管理部门。
第十一条 凡列入本办法管理的项目,必须按照政府采购制度有关规定实行政府采购。
第十二条 凡列入本办法管理的项目均需严格执行《中华人民共和国招标投标法》,采用招投标的方式选择项目开发和信息系统集成单位。总投资在300万元以上的项目,必须实行项目监理制。
第十三条 在项目实施过程中,项目业主单位要将项目进度情况定期报市发展改革部门,市发展改革部门会同财政部门及有关专家,共同对项目建设情况进行监督检查,并协调解决有关问题。
第十四条 项目完工后,项目业主单位应向市发展改革部门提交验收申请报告。
第十五条 市发展改革部门牵头,会同财政部门组织验收,或委托有关部门进行验收。
第十六条 建立政府性投资信息化建设项目评审、验收专家库,每次参加评审、验收的专家从专家库中随机抽取。
第四章 资金管理
第十七条 财政部门按照项目建设计划进度下拨财政资金。
第十八条 项目完成后,项目业主单位应当编制工程结算和竣工决算,报财政部门审核。
第十九条 凡未列入信息化建设年度计划的项目,原则上不安排财政资金,对个别特殊或紧急的项目,经市发展改革部门会同财政部门联合审查后,报市政府审定。
第二十条 项目计划执行过程中,确需调整年度政府投资总额或者增减总投资的,由市发展改革部门会同财政部门联合审查调整方案后报市政府批准。
第五章 法律责任
第二十一条 项目业主单位有下列行为之一的,各有关行政主管部门按照各自职责,应责令项目业主限期纠正,并可禁止其3年内负责政府投资项目的管理工作;投资综合管理等有关主管部门或行政监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人,依照有关规定给予行政或纪律处分:
(一)未经批准擅自建设的;
(二)未经批准擅自提高建设标准、扩大投资规模的;
(三)依法应实行招标的建设工程未实行招标的;
(四)未经竣工验收或者验收不合格即交付使用的;
(五)其他违规行为。
第二十二条 行政机关及有关单位的工作人员在项目建设过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的,依法追究行政和法律责任。
第六章 附 则
第二十三条 有关项目监理和验收的实施细则由市发展改革部门另行制订。
第二十四条 工业企业信息化建设项目政府补助办法由市发展改革部门会同工业主管部门、财政部门另行制订。
第二十五条 各县(市、区)政府可参照本办法制订各行政区域内政府投资信息化建设项目的管理办法。
第二十六条 本办法由市发展改革部门负责解释。
第二十七条 本办法自2006年12月15日起实施。



非上市国有企业并购的第一步——组建并购工作小组


作者简介:唐清林,北京律师,人民大学法学硕士,擅长企业并购律师业务,并对该业务领域的理论研究感兴趣,曾编写《企业并购法律实务》(副主编,群众出版社出版),本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式:lawyer3721@163.com;13366687472。

企业并购是一项复杂的系统工程,涉及到多方的利益,如果进行得当就能够为公司带来巨大的好处,但是并购本身也是一把锋利的双刃剑,具有极大的风险。企业并购作为当今我国经济生活中的一个引人注目的经济现象,是政府、经济界、企业界谈论的热点和焦点。这种现象的出现有其深刻的历史背景,我国经济结构调整和国有企业改革已成为推动我国经济进一步持续发展的关键,而企业并购对于我国经济结构转换和国有企业改革有着重要的促进作用。随着我国经济进一步向纵深发展,企业并购浪潮将以人们难以想象的方式改变我国产业的面貌。但是,当前我国资产重组热潮中普遍存在一个问题,即对并购风险认识不足,虽然并购失败的案例已有发生,但由于我国并购的历史尚短,大多数企业的并购还未到收获季节,因此并购风险尚未引起人们足够的重视。美国是当今世界上最庞大、最活跃的经济体,考察它的并购历史无疑将给人以深度的思考。著名学者波特对1956年至1986年美国企业成长失败率进行了调查,结果表明:新建企业的失败率为44%,合资企业的失败率为50、3%,并购企业的失败率最高,达53.4%至74%;而且在并购中,不同的方式其风险也不一样,相同领域不同行业的并购失败率为53.4%,相关领域不同行业的并购失败率为61.2%,非相关领域的并购失败率则高达为74%。由此可见,并购在企业成长中隐藏着巨大的风险。我国目前并购活动中的风险主要有体制风险、营运风险、财务风险、信息风险、反收购风险及法律风险。
1.体制风险
体制风险就是由于体制的不确定对并购造成的不利影响。我国正处于经济体制转轨时期,这一风险在我国目前表现得较为明显。如我国相当一部分企业的并购行为是出于政府部门的意愿,并购双方企业常常缺乏并购动机,因而缺乏对并购完成后企业的经营管理和发展战略,这就使得并购一开始就潜伏着体制风险。具体表现在以下几个方面:
(1)一些地方政府不按市场经济原则办事,依靠行政手段对企业并购采取大包大揽方式,比如,以非经济目标代替经济目标,过分强调“帮困扶贫”,偏离了资产优化组合的目标,给企业的长远发展埋下了隐患。
(2)作为我国特色,企业并购中被并购一方人员的安置问题是企业并购的一项重要的附加条件,有时甚至是先决条件。目前通行的做法是由买方企业负责解决卖方企业的全部人员,包括离退休人员的就业、福利、社会保障等问题,这种方式可在一定时期内避免产生一些社会问题,但从长期来看,必将影响企业的持续发展的能力。
(3)企业并购需要大量的专业人员,并购中专业服务水平的高低直接影响并购的质量。由于我国投资银行的经营运作起步较晚,尚未形成具备西方投资银行家素质的高级人员。在并购质量不能保证的情况下,并购行为必然存在诸多隐患。
2.营运风险
营运风险是指由于营运方面的问题对并购造成的不利影响。具体地说就是指并购完成后,并购者无法使整个企业产生经营、财务、市场份额等协同效应,从而无法实现并购的预期效果,有时好企业受到较差企业的拖累。营运风险的表现大致有两种:一是并购行为产生的结果与初衷相违;二是并购后的新公司因规模过大而产生规模不经济的问题。这种效率与规模成反比的现象值得我国组建大型企业集团时考虑。
3.财务风险
财务风险是指在一定时期内,因并购融资而背负债务,使企业发生财务危机的可能性。企业并购往往需要大量资金支持,并购者有时用本公司的现金或股票去并购,有时则利用卖方融资杠杆并购等债务支付工具,通过向外举债来完成并购。无论利用何种融资途径,均存在一定的财务风险。
(1)现金支付因自身的缺点而带来风险。首先,现金支付需要一笔巨额的现金,这对一个正常经营的企业来说往往比较困难;其次,使用现金支付方式,交易规模常会受到获现能力的限制;最后,被并购者因不能拥有新公司的股东权益而不欢迎现金方式,这会降低并购成功的机会。
(2)债务风险也威胁着并购的成功。这是因为,如果收购方在收购中所付代价过高,举债过重,那么收购成功后可能因付不出本息而破产倒闭,这在西方国家企业并购中是常见的。此外并购中的财务风险还指并购方背负巨大的债务而导致的风险。
4.信息风险
在并购活动中,信息是非常重要的,就像打仗一样,只有知彼知己才能取得并购的成功,但要获得完全的信息是很困难的。在掌握信息方面,被并购方通常处于有利地位。因为被并购方对被并购的资产了解得最清楚,并购方则知之甚少;双方信息的不对称必然给并购带来风险。被并购方会利用自身的所处的有利地位损害并够方利益以获取不正当的收益。在实际并购中因不了解被并购企业的底细,而使并购企业蒙受损失的例子比比皆是。
5.反收购风险
在企业并购活动中,当企业对目标公司的股权进行收购时,目标公司并不甘心于束手就擒,通常会采取措施进行反收购,尤其是在面临敌意收购时,目标公司可能会不惜一切代价,在投资银行的协助下,采用各种反并购措施,西方称为驱鲨剂,其中各种具体的技术手段也被赋予五花八门的头衔,如毒丸、金降落伞、翘翘板、反绿色邮件等。反收购的行动会增加并购工作的难度和风险,从而给并购工作带来种种不利后果:其一,打乱并购公司的工作计划,使并购工作停顿乃至夭折;其二,目标公司反收购行为抬高目标公司股票价格提高收购方的收购成本;其三,收购方被目标公司控告到法院或证券管理部门,延误收购时间、降低收购方的声誉。
由于企业在并购活动的整个过程中将会面临众多的风险,而这些风险又直接威胁着企业并购的成败,因此无论作为并购活动中的中介机构,还是作为企业本身,都应谨慎对待各个环节中的风险,并主动采取防范措施,以确保并购的成功。因此,为了尽可能的降低并购的风险,提高并购的效率,在并购之前要做大量的准备工作,主要包括以下步骤:组建并购班子、明确并购目的、寻找并购目标、进行尽职调查、制定并购方案等。

企业并购行为是一项复杂的系统工程,其知识附加值很高。在西方国家,一次成功的并购活动,通常是在投资银行、主要债权银行、资产评估事务所、律师事务所、兼并企业财务主管和管理者组成,从寻找并购目标到最后决策,运作效率极高。由于我国正处于转轨的特殊时期,企业并购涉及到方方面面的利益,参与者众多,如政府、银行、主管部门、职工代表等,但其中常常缺乏投资银行等市场中介机构,为了并购的顺利进行,在并购活动中应充分发挥投资银行、律师事务所、会计事务所等中介机构的作用。
结合众多成功的企业并购案例的成功经验,我们认为一个健全的并购班子至少应该包括以下人员:
1.收购方公司的管理层成员及公司雇员
并购班子中必须有收购公司管理层成员这是不言而喻的。因为公司管理层对本公司的经营业务和参与者的情况较为为熟悉和了解。因此,一个企业在作出决策是否有必要进行并购,对哪一家企业进行并购,采用何种并购方式,形成并购方案,并购后与目标企业的整合等等都离不开本公司管理层成员的意见和积极参与。
相对于管理层人员,并购班子要吸纳本公司雇员的原因在于,让公司雇员参与并购过程,可以利用广大雇员的私人关系来调查了解目标公司的情况,有助于确定目标公司;同时让公司雇员了解整个并购过程,也有助于并购以后的整个企业的协调整合,实现并购目标。
2.财务顾问
财务顾问主要指的是投资银行。财务顾问在企业并购中的作用主要有以下体现:
(1)帮助企业寻找兼并与收购对象。首先,投资银行将帮助企业进行市场调查,了解同行业或其他行业中有可能成为并购目标公司的数量、地理分布及经营范围。
(2)其次,在信息收集完后,投资银行应帮助企业分析、确定目标公司。帮助企业对目标公司进行评估值和出价。
在目标公司确定后,投资银行应着手帮助并购企业对目标公司进行估值和出价,其中需参照的因素是:企业并购后必须增加的现金流,企业并购后对自身原有股权回报率的影响;企业并购支付工具的选择(现金、股票,抑或其他支付工具);企业并购所能产生的效益等。企业并购能否成功,以及一个企业能否以最有利的价格收购目标企业,投资银行的出价策略与谈判技巧极为重要。
(3)帮助并购公司筹集必要的资金以实现并购计划。
企业并购往往需要大量生产的资金的支持,并购者有时用本公司的现金或股票去并购,有时则利用卖方融资杠杆并购等债务支付工具,通过对外举债来完成并购。无论采用何种融资方式,都有一定的财务风险。而财务顾问可以依据收购方的具体情况建议收购方选择其中风险最低的方式,如果采用融资杠杆并购的话,还可以为收购方提供贷款服务。
(4)进行协调性的工作。
企业并购涉及多个不同的利益主体,有关各方包括管理层、原股东、公司员工、有关政府部门等方方面面,在他们中间存在大量的利益关系乃至冲突。并购要经过大量的谈判和协调工作。财务顾问作为中间人,可以起到缓冲各方矛盾、协调各方利益的作用。协调性工作还包括协调会计师事务所、资产评估事务所、律师事务所等各方协作开展业务。
可以说,在企业并购中,财务顾问扮演着“导演”的角色,进行统一的规划设计、控制和协调。当然同时还需要技术、财务会计、评估、法律等人员的通力合作,才能最后实施完成。
3.法律顾问
企业并购是一项复杂而专业性又很强的工作,是一个极为复杂的系统工程,绝非并购双方独立可以完成,有赖于中介机构的参与。其中律师事务所在企业并购中担任法律顾问的角色至关重要。因为,企业并购成功与否不仅仅是并购双方的事,其社会影响甚重,所以我国《公司法 》、《证券法》、《劳动法》等一系列相关法律,对企业并购的全过程都有诸多详细的规定,如果并购活动违反了这些法律的规定,则很可能使并购无效。所以,并购班子中必须有经验丰富的律师充当法律顾问,为企业并购活动的合法性提供保障。
律师在在企业并购活动中发挥的作用体现在以下方面:以其法律专业知识和经验为企业提供并购战略方案和选择、并购法律结构设计、尽职调查、价格确定及支付方式的安排等法律服务;统一协调参与并购工作的会计、税务、专业咨询人员,最终形成并购法律意见书和一套完整的并购合同和相关协议。
可以说,一起迅速而成功的并购案,很大程度上是源于并依赖于专业律师富有成效的工作。基于律师在企业并购中的重要作用,本书将在下文做专章论述。
4.注册会计师
注册会计师在企业并购中的作用主要是评估与审计。其职责具体包括:按照会计准则审计会计报表,并出具会计师报告;参与并购方案的讨论和确定;就有关项目方案中的财务问题向委托方及各中介机构提供咨询意见;根据企业的特点,为企业提供有关税务方面安排的建议。
如果用一个人来比喻企业并购班子的话,可以说收购方公司的管理层成员和公司雇员代表的收购方是企业并购班子中作出决策的大脑,而律师和注册会计师则充当着这个人的双脚。律师为企业并购的合法性提供保障,而注册会计师则可以为企业并购的合理性以及并购后的经济效益提供依据。因此,缺少律师和注册会计师中的任何一只脚,企业并购班子就无法正常运作。
基于注册会计师在企业并购中的如此重要的作用,本书将同样在下文中作专章详述。
5.技术顾问
技术顾问一般由某一技术领域的专家组成。技术顾问并不是每一起并购案例中并购班的必须组成人员。这取决于并购双方的企业性质以及收购方并购的动因。因为不同性质的企业之间的并购以及不同并购动因的企业并购,影响并购成功的关键因素是不同的。
对服务型公司例如会计师事务所,私人医疗诊所等来说人力资源和如何留住人才是并购中的关键问题,但这一因素对生产加工型企业来说可能不具有重要战略意义。对生产加工型企业并购来说,其并购动因可能是基于分摊风险的考虑,为了实现多种战略方案,支持新产品的开发、生产等等才要进行并购或者是基于取得市场优势地位,获得先进的生产和管理技术而进行并购。对于这一类型的企业并购来说,并购成功的至关重要的因素可以从以下方面入手来对目标企业进行评鉴: