泰州市民兵组织规范化建设实施细则
江苏省泰州市人民政府
关于印发泰州市民兵组织规范化建设实施细则的通知
各市（区）人民政府、人武部，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《泰州市民兵组织规范化建设实施细则》印发给你们，望结合本单位实际对照执行，并在落实过程中，认真加以总结和完善，把我市民兵组织规范化建设提高到一个新的水平。
二○○四年三月十八日
泰州市民兵组织规范化建设实施细则
第一章 总 则
第一条 为深入贯彻中发〔2002〕9号和〔2003〕参动字第231号文件精神，积极适应中国特色新军事变革和发展社会主义市场经济的新形势，切实搞好民兵组织规范化建设，根据民兵工作有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 民兵组织规范化建设要坚持以毛泽东军事思想、邓小平新时期军队建设思想、江泽民国防和军队建设思想以及党中央、国务院、中央军委关于加强民兵工作的一系列方针、原则为指导，以应急作战任务为牵引，以提高民兵遂行任务的能力为核心，以促进组织落实为根本，进一步调整布局，优化结构，改进编组方法，落实组织编制，整合作战力量，提高建设质量。
第三条 民兵组织规范化建设的主要内容包括：民兵组建范围、民兵的分类和条件、民兵的编组原则和方法、民兵干部队伍建设、民兵组织整顿、民兵活动制度、设施资料建设以及奖励和惩处等。
第四条 民兵组织规范化建设的标准是：编组符合要求，干部素质良好，整组工作扎实，活动制度健全，设施资料完备。
第二章 民兵组建范围
第五条 乡（镇）、街道(开发区)应当按照规定建立民兵组织，其所建立的民兵组织必须报经市（区）人武部核准。
第六条 适龄人员达到建立民兵排或者基干民兵班的企事业单位，经市（区）人武部确定后，应当建立民兵组织。
第七条 凡18至35周岁符合服兵役条件的男性公民，除应征服现役的以外，编入民兵组织服预备役。
不建立民兵组织的单位，按照规定对符合服兵役条件的男性公民进行预备役登记。
第八条 行政区划调整、企事业单位改制等，需撤销民兵组织的，必须报市（区）人武部批准，并报军分区备案。
第三章 民兵的分类和条件
第九条 民兵分为基干民兵和普通民兵。28周岁以下的退出现役的士兵和经过军事训练的人员，以及选定参加军事训练的人员，编为基干民兵；其余18至35周岁符合服兵役条件的男性公民，编为普通民兵。
根据需要，吸收18至28周岁的女性公民参加基干民兵。
第十条 民兵组织按照基干民兵组织和普通民兵组织分开编组。
第十一条 基干民兵组织分为步兵分队、应急分队、专业技术部（分）队、对口专业分队四大类。
第十二条 基干民兵队伍分为兵员动员、防卫作战、信息作战、支前保障、维稳反恐五大类。
第十三条 兵员动员队伍中，地面炮兵、海军、空军和二炮专业为应急作战兵员动员任务。
第十四条 防卫作战队伍主要包括防空部（分）队、地面炮兵、舟桥、工兵、侦察、防化、通信、装备维修、人防专业队、交通专业分队、步兵（佯动）分队和对口专业分队。
第十五条 信息作战队伍主要包括电子伪装分队、GPS干扰分队、光电干扰分队、网络攻防分队、心理战分队、电磁攻击分队和机动对抗分队。
第十六条 支前保障队伍主要包括保交护路分队、运输专业分队、油料专业分队、卫生勤务分队、科技支前装备保障分队和海上参战支前分队。
第十七条 维稳反恐队伍指各市（区）组编的民兵应急营（连、排）。
第十八条 普通民兵组织的具体类别、组织名称和编制，按省军区的有关规定执行。
第四章 民兵的编组原则和方法
第十九条 民兵编组本着有利于领导、有利于提高质量、有利于开展活动、有利于执行任务、有利于平衡负担的原则进行。
第二十条 民兵专业技术分队实行“区域抽编”。民兵导弹分队、高炮、工化、通信等专业分队，按照总参谋部统一的编制，由各市（区）人武部在企事业单位中抽编。
第二十一条 对口专业分队实行“行业统编”。根据民兵对口专业分队的特点，由各市（区）人武部根据编兵单位的具体情况确定编成，统一编组，通常一个分队在同一单位或系统内组建。
高等院校、邮电通信、医疗卫生、工程机械、气象、
高新技术企事业和其他与军事专业有关的单位，根据市（区）人武部的要求组建民兵对口专业分队。
第二十二条 民兵应急分队实行“分片跨编”。把每个市（区）划分成若干个片，每片确定若干个编组单位，实行跨行业、跨系统成建制组建。每个编兵单位至少组建1个班。
各市（区）人民政府所在地和沿江、沿湖、沿铁路、沿公路干线的乡（镇）以及重要目标所在地，按照市（区）人武部的要求组建民兵应急分队。
第二十三条 普通民兵实行“属地联编”。凡符合民兵条件，未编入基干民兵组织的人员，由所在乡镇和街道武装部统一编组，建立民兵组织，不限专业和数量，作为战时兵员动员储备。
第二十四条 民兵组织与预备役部队、人防和交通战备专业分队不得交叉重叠编组。
第五章 民兵干部队伍建设
第二十五条 民兵干部由政治思想好、身体健康、年纪较轻、有一定文化知识和军事素质、热爱民兵工作的人员担任。
民兵干部应当优先从转业、退伍军人中选拔，年龄一般不超过35周岁。有专业技能的可适当放宽至45周岁。
第二十六条 民兵教（指）导员由同级党委（支部）书记兼任，民兵营（连）长由企事业单位负责人兼任。
基干民兵营（连）长由专武干部或企事业单位负责人担任。
第二十七条 民兵干部由本单位提名，由基层武装部或者本地区军事领导指挥机关按照任免权限任命。
第二十八条 基层武装部的机构设置和干部配备按中办发〔1999〕24号文件规定执行。
第二十九条 民兵干部的管理由地方党组织和军事部门共同负责。
第六章 民兵组织整顿
第三十条 民兵整组工作应在各级地方党委、政府的领导下进行。军分区、市（区）人武部和基层武装部组织实施。
第三十一条 民兵整组工作统一从每年的1月份开始，至3月底结束，4月份组织检查验收、上报工作总结和组织实力。
第三十二条 整组工作的主要内容包括：
（一）制定工作计划，安排部署任务；
（二）搞好宣传教育，调整民兵组织；
（三）进行政治审查，落实出入转队；
（四）调整任免干部，确定参训对象；
（五）清点武器装备，集合点验兵员；
（六）健全日常制度，总结上报工作。
第三十三条 民兵整组工作程序： 1月中旬至2月上旬，为制定计划、部署工作、宣传教育和业务培训阶段；2月中旬至3月上旬，为调查摸底、调整组织、出入转队和调配干部阶段；3月中旬至4月上旬，为集结点验、总结工作阶段。
第三十四条 整组工作基本结束后，军分区、市（区）人武部应当协调地方有关部门对各单位整组工作完成情况逐一进行检查验收。
军分区于4月上旬，对基层单位整组工作进行抽查，抽查比例不得低于总数的15%。市（区）人武部应参加所有基层单位的点验。民兵出入队的比例不得超过10%，参点分队的民兵到点率不得低于90%。
第三十五条 各级检查验收整组工作的重点是基干民兵组织。
第三十六条 民兵整组检查验收标准：宣传教育广泛深入；民兵组织健全，编组合理；基干民兵素质良好；民兵干部配备齐全；各项制度健全落实；领导重视，内容规范，程序完整，资料完善。
第三十七条 民兵整组工作检查验收的方式：听取汇报，查对资料，组织座谈，进行专访，视情拉动。
第三十八条 市（区）人武部每两年组织一次县级规模的成建制点验。
第三十九条 县级规模的点验一般应按下列程序进行：奏国歌；宣布民兵干部任职命令；宣布编组命令；各建制分队组织点验；进行抽点提问；全体民兵宣誓；新任民兵干部代表发言；表彰先进；领导讲话；奏唱中国民兵之歌。
第四十条 民兵整组检查验收不符合标准的，应限期整改，重新验收。对重新验收仍不符合标准的，责令其重新整组，并由军分区通报批评，有关单位和主要领导不得参加当年人民武装工作的评先评优。
第七章 民兵活动制度
第四十一条 基层武装部应当建立和执行民兵政治教育、民兵干部例会和民兵活动制度。
第四十二条 各级要结合征兵、民兵整组和利用节假日等时机，对民兵进行政治教育。
基干民兵的教育，以国防教育内容为主，每年不少于4次；普通民兵的教育，每年不少于2次。
第四十三条 市（区）人武部每月召开一次专武干部例会。
乡（镇）、街道和企事业单位武装部每月召开一次民兵营（连）长例会。
第四十四条 市（区）、乡（镇）以及企事业单位，应当利用重大节日和纪念日，组织民兵进行国防教育。
第八章 设施资料建设
第四十五条 乡（镇）、街道、企事业单位应当按照军事机关的要求，加强基层武装部、民兵营（连）部、民兵活动室等基础设施建设。
第四十六条 基层民兵营（连）应有办公场所、有办公用具、有民兵工作资料柜、有一套工作图表、有牌子、有旗帜、有固定的民兵活动场所。
第四十七条 民兵应急营、连（排）应有战备物资器材库。库内有物品放置架、战备物资器材管理规定和器材出入库登记簿。
战备物资器材库应配备齐全指挥器材（指挥工具作业箱），防暴器材（头盔、警棍、盾牌等），防汛器材（铁锹、十字镐、雨衣、雨鞋、手电、救生衣等），通信器材（电台、对讲机等）和生活器材（野外炊具、服装及其它必备的生活用品）。
第四十八条 民兵组织建设资料要整理齐全，装订成册，放置有序。
第四十九条 整组工作资料。基层武装部要有整组通知、指示、计划、总结；“一卡”：退伍军人服预备役登记卡；“三表”：民兵组织实力统计表、基干民兵数质量情况统计表、基干民兵政治审查表；“四簿”：民兵干部外出登记簿、物资器材登记簿、基干民兵活动登记簿、民兵营（连）长例会记录簿；“九册”：民兵干部花名册、基干民兵花名册、普通民兵花名册、出入转队人员花名册、民兵应急分队花名册、专业（对口专业）技术分队花名册、现役军官花名册、现役战士花名册及首批兵员动员花名册。
民兵营（连）要有整组计划、总结；“一簿”：基干民兵外出登记簿；“一函”：基干民兵外出委托管理函；“四表”：民兵组织实力统计表、基干民兵有关情况统计表、基干民兵政治审查表、民兵活动登记表；“八册”：基干民兵花名册、普通民兵花名册、出入转队人员花名册、应急分队人员花名册、专业技术人员花名册、退伍军人花名册、现役军官花名册、现役战士花名册。
第五十条 战备、训练资料。基层民兵营（连）应有各类战备方案（包括快速收拢集结方案、维稳预案、抢险救灾预案等）、战备计划和年度军事训练计划、开展各类军事训练情况的登记表册、各类训练教案、训练成绩登记表以及军事训练总结等。
第五十一条 基层民兵营（连）应建立健全各类管理制度、各类组织建设情况的表册；有年度双拥工作规划、组织、活动安排资料，开展军民共建活动的规划、共建的结对情况等。
第五十二条 各种资料、信息逐步实行电脑自动化管理。
第九章 奖励和惩处
第五十三条 民兵、民兵组织和民兵干部在参战、支前中做出显著成绩的，参照《中国人民解放军纪律条令》规定的奖励项目和批准权限，由军队给予奖励；在完成民兵工作或者执行维护社会治安等其它任务中做出显著成绩的，由地方人民政府、本地区的军事领导指挥机关给予奖励。
第五十四条 对拒绝建立或者擅自取消民兵组织，拒绝完成民兵工作任务的单位，由市（区）人武部报同级人民政府批准，对该单位给予批评或者行政处罚，对该单位负责人给予行政处分，责令限期改正，并报军分区备案。
第五十五条 符合条件的公民拒绝、逃避参加民兵组织、预备役部队或者预备役登记，民兵预备役人员拒绝、逃避参加军事训练和执行战备勤务的，由市（区）人民政府责令限期改正；逾期不改正的，由市（区）人民政府强制其履行义务，并可以处200元以上3000元以下罚款。
第五十六条 机关、团体、企事业单位拒不完成民兵工作任务，阻挠民兵履行义务的，由市（区）人民政府责令限期改正，并可以处5000元以上30000元以下罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。
第五十七条 扰乱民兵、预备役工作秩序，或者阻碍民兵、预备役工作人员依法执行任务的，依照治安管理处罚的法律规定予以处罚；使用暴力、威胁方法，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十八条 国家工作人员在民兵、预备役工作中，收受贿赂、滥用职权、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十九条 市（区）人民政府对违反民兵、预备役工作法律法规的单位和个人实施的处罚，由市（区）人民政府兵役机关具体办理。
第十章 附 则
第六十条 本细则由泰州军分区司令部负责解释。
第六十一条 本细则自颁发之日起施行。
徐州市城市住宅区物业管理暂行办法
江苏省徐州市人民政府
徐州市城市住宅区物业管理暂行办法
徐州市人民政府令第62号发布
第一章总则
第一条 规范本市住宅区物业管理服务行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业合法权益，为居民提供舒适、整洁、方便、安全的居住环境，根据国家和省有关物业管理规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理活动。
城市新建住宅区和房屋建筑面积在二万平方米以上且共用实施设备配套齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。
第三条 市建设行政主管部门负责本市住宅区物业管理综合协调和监督指导工作。市、县(市)、贾汪区房产行政管理部门主管本行政区域内城市住宅区物业管理工作，其主要职责是：
(一)贯彻实施物业管理法律、法规、规章和方针、政策，制定物业管理有关措施；
(二)参与住宅区验收，指导、监督物业接管和业主委员会组建工作；
(三)审批物业管理企业资质；
(四)培训专职物业管理人员；
(五)监督、检查物业管理企业管理服务活动；
(六)负责住宅区物业管理考评工作；
(七)负责住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)筹集和使用监督工作；
(八)受理物业管理投诉案件；
(九)查处物业管理违法行为。有关管理部门，按照各自职责做好住宅区物业管理工作。
区人民政府街道办事处应当协助有关管理部门对本辖区住宅区物业管理工作进行监督、指导和协调。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。
第五条 物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章业主自治管理
第六条 每个住宅区成立一个业主委员会，代表全体业主对物业实施自治管理。
业主委员会成员由业主和物业使用人代表参加的业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期三年。根据住宅区范围大小，业主委员会由五至十五人组成，组成人数为单数，设主任一名，副主任二名，委员若干名。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将章程和委员名单报物业管理行政主管部门备案。
第七条 住宅区入住率达到百分之六十以上时，物业管理行政主管部门应当组织住宅区开发建设单位、业主和物业使用人代表，召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
业主委员会每季度召开一次全体会议，经业主委员会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开全体会议。涉及住宅区物业管理重大事项，应当由业主委员会三分之二委员表决通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会，经百分之十五以上业主或者业主代表提议，可随时召开大会。
第八条 业主委员会应当履行下列职责：
(一)执行有关物业管理法律、法规、规章和政策；
(二)拟定业主委员会章程；
(三)通过招标、招聘等形式确定一个物业管理企业管理住宅区物业，依法与其订立、变更、解除物业管理委托合同；
(四)审议物业管理企业年度管理计划和物业管理重大措施；
(五)审核物业管理企业使用维修基金申请；
(六)决定物业管理企业有关物业管理重大事项；
(七)根据业主、物业使用人意见和要求，对物业管理企业经营管理活动进行监督；
(八)主持制定业主公约，提交业主大会或业主代表大会审议通过，并督促业主和物业使用人遵守业主公约和有关规定；
(九)召集业主大会或业主代表大会，报告物业管理工作情况；
(十)协助物业管理企业落实各项管理措施；
(十一)接受物业管理行政主管部门、业主大会、业主代表大会和业主、物业使用人监督。
第九条 业主大会由住宅区全体业主组成；业主较多的，按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席，作出的决定，应当经半数以上业主或者业主代表通过。
第十条 业主大会和业主代表大会行使下列职权：
(一)选举、罢免业主委员会成员；
(二)审议、通过业主委员会章程；
(三)审查批准业主公约；
(四)听取和审议物业管理工作报告；
(五)改变、撤销业主委员会不适当决定。
第十一条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报物业管理行政主管部门备案。
第三章物业管理服务
第十二条 实行物业管理的住宅区，由物业管理企业实行专业化统一管理和综合服务。
物业管理企业应当具备下列条件：
(一)有规范的名称、组织机构和固定办公场所；
(二)有与管理规模相适应的专业技术人员；
(三)有符合规定数额的注册资金；
(四)有物业管理服务制度、措施。物业管理企业应当向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营活动。
第十三条 物业管理企业的权利：
(一)根据有关物业管理法律、法规、规章和政策，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；
(二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；
(三)制止违反住宅区物业管理规定行为；
(四)选聘专营单位承担专项管理业务工作；
(五)要求业主委员会协助管理，建议有关行政管理部门对不听劝阻且违反本办法规定行为予以行政处罚；
(六)按照企业经营范围实行一业多营，以其收益补充物业管理经费；
(七)法律、法规、规章赋予的其他权利。
物业管理企业的义务：
(一)履行物业管理委托合同；
(二)接受业主委员会、全体业主和物业使用人及有关部门监督；
(三)重大管理事项报请业主委员会审议通过；
(四)向业主委员会报告物业管理工作；
(五)法律、法规、规章规定的其他义务。
第十四条 物业管理企业应当与业主委员会签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当载明下列内容：
(一)双方当事人名称、地址；
(二)物业管理区域范围；
(三)物业管理服务项目和内容；
(四)物业管理服务标准和要求；
(五)物业管理服务权限；
(六)物业管理服务费用及支付方法；
(七)物业管理服务期限；
(八)合同终止和解除条件；
(九)违约责任；
(十)当事人认为需要约定的其他事项。
物业管理企业应当自物业管理委托合同签订之日起十五日内，将物业管理委托合同报物业管理行政主管部门备案。
第十五条 物业管理企业应当按照下列规定进行物业管理：
(一)符合国家、省、市物业管理技术标准和规范要求；
(二)在住宅房屋使用前，将住宅共用部位、共用设施设备使用、维修方法、要求、注意事项书面告知物业使用人；
(三)定期对住宅区进行全面巡视、检查；
(四)定期对住宅共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业损坏或者接到报修时，按照规定时间进行维修、更新；
(五)接受业主和物业使用人委托，办理房屋开门开窗、搭建临时建筑物规划报批手续。
第十六条 住宅区房屋、设施设备管理及其维修，绿化管理，环境卫生管理，治安管理应当符合国家、省、市的规定，接受有关部门监督检查。
第十七条 物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以解除或者终止委托合同，但应当提前一个月通知物业管理企业。
第十八条 物业管理企业可以接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收费用和定期维修养护等代办业务。第十九条物业管理企业可以为业主和物业使用人提供下列特约服务：
(一)代管房屋、代购(送)物品、代送(接)儿童、代护(送)病人、代雇(兼)保姆、代订报刊、代送邮件等；
(二)修理车辆、水电设备、家用电器等；
(三)上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、单项装修等；
(四)业主或物业使用人预约其他服务项目。
第四章 物业的使用和维护
第二十条 住宅区建设规划应当包括物业管理内容。物业管理行政主管部门应当参加住宅区竣工综合验收，签署物业管理验收意见。
第二十一条 住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，向住宅区业主委员会或者其委托的物业管理企业移交物业和下列资料：
(一)住宅区竣工总平面图；
(二)单体建筑、结构、设备安装竣工图；
(三)住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；
(四)有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；
(五)住宅区物业管理必需的其他资料。
第二十二条 开发建设单位应当按规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房使用性质。
第二十三条 住宅区内禁止下列行为：
(一)改变房屋承重结构部位的；
(二)擅自改装、拆除房屋附属设施和改变房屋用途、外貌的；
(三)占用公共楼梯、扶栏、走道、地下室、自行车房(棚)、停车场等共用部位达四小时以上的；
(四)在天井、庭院、屋面、平台、道路及其他场地搭建永久性建筑物、构筑物的；
(五)乱贴、乱画、乱挂的；
(六)损坏绿地，花卉树木、雕塑、小品设施，改变使用性质的；
(七)不在指定地点停放机动车和非机动车的；
(八)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品的；
(九)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准噪声的；
(十)开办污染环境生产、加工企业的；
(十一)生活垃圾未按袋装化要求在规定时间、地点、方式投放的；
(十二)乱扔瓜果皮核、纸屑的；
(十三)饲养禽畜的；
(十四)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益活动的。
第二十四条 业主和物业使用人装修房屋应当事先告知物业管理企业，遵守房屋装修及房屋安全管理有关规定。
物业管理企业应当对房屋装修活动进行指导和监督，发现违反房屋装修及房屋安全管理规定行为，应当劝阻、制止，并督促改正；对拒不改正的，及时报告给业主委员会，并提请有关行政管理部门依法处理。
第二十五条 占用、挖掘道路、场地的单位和个人，应当与物业管理企业签订协议，向市政管理部门办理审批手续，并在规定期限内恢复原状。
第二十六条 利用物业设置广告，应当在征得相关业主、物业管理企业、物业使用人同意并签订协议后，向有关行政管理部门办理审批手续。
第二十七条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
业主应当在签订住宅转让合同或者租赁合同之日起十日内，将转让或者出租住宅有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第二十八条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后一个月内，向业主委员会办理下列事项，并向物业管理行政主管部门备案：
(一)清算物业管理收费，多收部分予以退还；
(二)移交工程建设技术资料和帐册等物业档案材料；
(三)移交物业管理用房和其他财物。
第二十九条 物业维护责任，按下列规定划分：
(一)房屋自用部位(不包括住宅承重结构部位)和自用设备，由业主和物业使用人负责维护；
(二)住宅共用部位和共用设施设备，由物业管理企业负责定期维护，费用从维修基金中支付，不足部分由共用物业业主和使用人分担；
(三)给排水、供电、供气等管线和设施，由有关专业部门负责维护。有关专业部门委托物业管理企业维护的，由接受委托的物业管理企业负责维护，费用从其委托费用中列支；
(四)住宅在开发建设单位保修期内的，由住宅开发建设单位委托的物业管理企业负责维护，费用从委托费用中列支。
第三十条 住宅区开发建设单位应当在业主委员会成立之前自行或者招聘物业管理企业进行前期物业管理。除应由业主支付的保洁、保安费用和自用部位、自用设施维护费用外，其他物业管理费用由开发建设单位承担。
第五章物业管理收费和维修基金
第三十一条 物业管理收费，分为公共服务费和代收代办费、特约服务费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
物业管理公共服务费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法应当在收费地点公布。具体收费项目、标准、管理办法，按照物价、房产行政主管部门规定执行。
第三十二条 物业管理公共服务费用途是：
(一)物业管理企业人员工资和按规定提取的福利费；
(二)绿化管理费；
(三)清洁卫生费；
(四)保安费；
(五)办公费；
(六)物业管理企业固定资产折旧费；
(七)物业管理法定税费。
第三十三条 物业管理企业接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收和代办业务的，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。
第三十四条 业主和物业使用人需求的特约服务费，由业主、物业使用人与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。
第三十五条 购买、销售商品住房(包括经济适用住房)和公有住房应当按照下列规定缴纳、提取维修基金：
(一)购买商品住房者，按购房款的百分之二点五比例向售房单位缴交维修基金；
(二)购买公有住房者，按购房款的百分之二比例向售房单位缴交维修基金；
(三)出售公有住房的单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，其中七层以下公有住房(含七层)不低于售房款百分之二十，七层以上公有住房不低于售房款百分之三十。
出售商品住房和公有住房单位收取的维修基金，属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入；销售公有住房单位从售房款中提取的维修基金，属售房单位所有。维修基金由物业管理行政主管部门代管，实行财政专户储存管理，具体管理办法由市财政部门会同物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准后实施。
第三十六条 维修基金属专项基金，利息净收益专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修基金闲置时，可用于购买国债或者用于法律、法规规定的范围，严禁挪作他用。
第三十七条 维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审核同意，物业管理行政主管部门批准后，由财政部门拨付。
维修基金不足使用时，经业主委员会同意，物业管理行政主管部门批准，按业主和物业使用人占有住宅建筑面积比例向其筹集。具体办法由市人民政府制定。
第三十八条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
因房屋拆迁或者其他原因造成维修住房灭失的，应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第六章奖惩
第三十九条 住宅区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，对成绩突出的物业管理单位，由物业管理行政主管部门提请同级人民政府予以表彰奖励。
第四十条 物业管理企业对有下列行为之一的当事人，有权予以制止，并要求限期改正；造成损失的，责成其赔偿；应当给予行政处罚的，提请有关行政主管部门处罚：
(一)实施本办法第二十三条规定的禁止行为；
(二)业主和物业使用人装修房屋前未向物业管理企业报告的；
(三)占用、挖掘道路、场地的单位和个人未与物业管理企业签订协议的；
(四)利用物业设置广告未征得业主、物业管理企业、物业使用人同意的。
第四十一条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，业主和物业使用人有权向业主委员会、物业管理行政主管部门投诉；业主委员会有权予以制止并要求其限期改正，情节严重的有权解除物业管理委托合同；造成损失的，物业管理行政主管部门责令其赔偿损失，处以五千元以下罚款：
(一)修缮、更新房屋承重结构部位、住宅共用部位和共用设施设备不及时的；
(二)管理制度不健全、管理混乱，使住宅区共用部位和共用设施设备遭受损失的；
(三)擅自改变物业管理用房使用性质的；
(四)不履行物业管理委托合同规定义务的。第四十二条物业管理企业未按本办法规定申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审批手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处三万元以下罚款。
第四十三条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和物业管理行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍未足额提取的，处以应提未提数额每日万分之三的罚款。
第四十四条 使用和代管维修基金的单位，挪用维修基金的，由财政部门和物业管理行政主管部门追回等额维修基金，并处三万元以下罚款。
第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由物价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。
第七章附则
第四十六条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区厂房的物业管理，参照本办法执行。
第四十七条 本办法下列用语的含义是：
(一)物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋和共用设施设备、附属场地；
(二)物业管理，是指物业管理企业按照物业管理委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、物业使用人提供的服务；
(三)业主，是指住宅区房屋所有权人；
(四)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
(五)共用设施设备，是指住宅区或单幢住宅内，由业主和使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；
(六)共用部位，是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位；
(七)自用部位，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；
(八)自用设备，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
(九)住宅承重结构部位，是指住宅的基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等。
第四十八条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。
第四十九条 本办法自公布之日起施行。本办法施行前本市有关物业管理的规定，凡与本办法抵触的，按照本办法执行。
1999年3月31日
财政部、国家税务总局关于世行贷款粮食流通项目营业税问题的复函
财政部、国家税务总局
财政部、国家税务总局关于世行贷款粮食流通项目营业税问题的复函
财税[1995]71?
1995-09-20财政部 国家税务总局
国内贸易部:
你部《关于请审查确认世行贷款粮食流通项目免征营业税等税费的函》([1994]内贸函外贷字第969号)收悉。经研究，现函复如下:
一、为了有利于世行贷款粮食流通项目所在地人民政府按期偿还世界银行贷款，根据国务院原批准给予该项目服务收入营业税和建筑安装营业税优惠政策的精神，结合新税制实施后的实际情况，对该项目营业税实行照章征收，所征税款由地方财政列为专项资金作为项目还贷资金的一部分，不得挪作他用，具体操作办法由各地自定。
二、根据国务院严格规范减免税制度，不再开新的减免税口子的指示精神，对项目有关的其他税收不宜减免。
财政部 国家税务总局
一九九五年九月二十日