浅析房屋承租权之法律保护

一、 房屋租赁概述
房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的行为，是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质，房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁；按照房屋的所有权性质，房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁；按照房屋的租期是否确定，房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁；按照当事人的国籍，房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。
二、 房屋承租权之法律保护
现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护，主要体现
在两方面：一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护；其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。
1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债，是基于依据有效合同所产生的债，也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要，法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力，学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在”买卖不破租赁的原则”，使承租权具有了物权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移，租赁关系对于租物的受让人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九条规定：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。
2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效“。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则，也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定，那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。
三、 房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议
1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下(抵押合同登记之日)，房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押权而得到优先保护的，而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题，从字面理解这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”，这就涉及到如何确定房屋承租权形成的时间和标志，这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意义，而目前的法律对此未有明确规定和解示。
2、本人认为按照房屋租赁民事法律行为发生的顺序，房屋承租权应在下列四个时间点其中之一时形成：
(1) 是在租赁合同成立时形成；
(2) 在租赁合同约定的生效条件具备时形成；
(3) 租赁合同登记备案时形成；
(4) 取得房屋租赁证时形成。
3、本人认为：
（1）租赁合同成立时不应作为房屋承租权形成的时间，理由是租赁合同成立时因合同尚未生效，合同对当事人不具有约束力，承租人的房屋承租权当然是未形成的；
（2）在租赁合同约定的生效条件具备时，承租人的房屋承租权作为普通的合同债权是形成了的，对合同当事人是具有约束力的，而对不特定的第三人是不具有约束力的即不具有作为物权所特有的对抗第三人的效力，所以当然也不具备对抗房屋所有权人的房屋所有权和房屋抵押权人的所有的抵押权的条件，因此本人认为法律条文里所所说的的“房屋承租权在先”的含义并不是指“房屋承租权作为普通的债权的形成在先”，而是指“房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成在先”。
（3）那么房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间是什么时候呢?本人认为在《房屋租赁合同》办理登记备案时就是房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间。理由是因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全，所以国家把它作为一种要式法律行为来严格管理，通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产的权益，《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度，但立法意义在一定程度上主要是为税收管理的需要而且在实践中并没有规定严格的操作程序，但从深层的法律意义来说这应是法律规定的一种不动产交易的公示制度，使房屋租赁产生物权的公示力，从而产生对抗第三人的物权效力，从而使房屋承租权作为一种普通债权被物权化而变成一种特定债权(《上海市城市房屋租赁条例》第十五条明确规定“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”)。目前虽然法律规定了房屋租赁登记备案制度，但与房屋买卖交易制度相比显得粗糙模糊，而且规定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定“办理房屋租赁登记备案须提交房屋所有权证书”，而在实践中大多数房屋都是在未办理房屋所有权证书的情况下出租的，这就会导致出现房屋出租给承租人的时间在先抵押设定在后的情况下，因为房屋没有所有权证书无法办理房屋租赁登记备案，而具备了办理抵押登记的条件，从而使承租人的承租权不能优先于低押权人的抵押权而得到法律保护，这已经从法律规定的角度上剥夺了承租人的房屋承租权对抗抵押权的机会，是明显不公平的。这就需要法律应从保护承租人的权利不受损害的角度出发修改房屋租赁登记备案制度的规定，对此我们可以借鉴一下《上海市房屋租赁条例》第八条和第九的规定，该规定确认了只要具备房屋预售的条件就可以预租，这在一定程度上保护了承租人的房屋承租权的法律地位，本人认为应进一步放宽租赁登记备案的条件，至少在房屋具备抵押条件时房屋就可以租赁和办理租赁登记备案，让当事人去选择先抵押或先租赁，这才能从真正意义上做到权利地位的公平合理，也能使当事人更充分的行使自己的房屋所有权之处分权能，体现民法的意思自治和契约自由的原则。
（4）至于办理房屋租赁证只是国家从便于管理的角度出发，在形式上确认承租人合法承租权的而给承租人颁发的凭证，并不能依此来确定房屋承租权作为被物权化后的特定债权的形成时间。
四、立法建议
综上所述房屋承租权作为一种经常发生且关系社会经济秩序稳定的不动产主要交易形式，法律应对房屋承租人所享有的房屋承租权从立法上给予进一步的法律保护，制定更完备合理的房屋租赁管理法律制度，以保障当事人的合法权益能得到切实实现。





作者：郝树亮（13911512034）
日期：2003年4月4日


海南省政府


海南省省属事业行政单位预算外资金管理办法
海南省政府



办法
第一条 为了加强预算外资金管理，提高资金使用效益，更好地发挥预算外资金的作用，根据国务院国发（1986）44号《关于加强预算外资金管理的通知》精神，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 事业行政单位的预算外资金，是指事业行政单位按照国家规定的收支标准和收支范围，不纳入国家预算，自收自支，单独核算和管理的财政资金。
预算外资金所有权属于拥有预算外资金的单位，任何单位不得平调，但要加强管理，监督使用。预算外资金来源和使用都要符合国家的规定，不得擅自用于增加人员工资、福利，乱发奖金和提高开支标准。
第三条 对省属事业、行政单位的预算外资金，不平调、不改变资金所有权，采取由省财政税务厅专户储存，计划管理，财政审批，银行监督的管理方式。
省属事业、行政单位预算外资金收入较大的单位实行财政专户储存。
今后纳入财政专户储存管理范围的单位，由省财政税务厅确定。
第四条 纳入财政专户储存管理的单位，应当先将实行财政专户储存管理前的预算外资金结余存款，转入省财政税务厅在银行设立的“代管预算外资金”专户，以后每月的收入要按收入金额，于月终后十日内转入财政“代管预算外资金”专户。凡不转或者逾期不缴者，银行应协助省财
政税务厅，督促其划转入财政“代管预算外资金”专户。
纳入财政专户储存管理的单位，将资金转入财政“代管预算外资金”专户时，应当填制“委托付款凭证”送开户银行办理；转入财政“代管预算外资金”专户的资金，应当在“其他存款”科目下，增设“财政代管资金”二级科目，单独核算，不作往来款项处理。
纳入财政专户储存管理的单位，应当根据本单位预算外资金的收支情况，按照收入项目和支出用途，分别于年度、季度开始前五至十日内编制年度和季度分月收支计划及说明，报省财政税务厅。省财政税务厅根据各单位的存款情况，按照“先存后用，专款专用，量入为出，自求平衡”
的原则，审定用款单位的计划，按月填制“委托付款凭证”，将款项拨付给单位安排使用。如属于基建用款，省财政税务厅则根据批准的基建计划，将款项拨到单位开户的建设银行监督使用，如遇到临时的合理开支，应当编制追加用款计划，报经省财政税务厅审批后拨给单位使用。
第五条 省财政税务厅应当在有关专业银行分别开设计息和不计息的财政“代管预算外资金”专户。财政专户储存的资金，原有计息的，按银行规定的利率计付利息；原来银行没有计息的，也不计息。这部分资金和利息仍属原交款单位。
为提高资金使用效益，省财政税务厅对专户储存的预算外资金的沉淀款，在不平调、不影响原交款单位合理安排使用的前提下，可以融通。
第六条 各单位对预算外资金必须加强管理，做好记帐、核算、报帐工作，不得在预算外再单独核算，不准私设“小钱柜”。尚未纳入财政专户储存管理的单位也应当按照省财政税务厅的布置，依时编报上半年预算外资金收支执行情况表和年度预算外资金收支决算。
第七条 省财政税务厅要通过审查决算，掌握预算外资金收支情况。对违反规定，扩大范围，提高标准和使用不当的，应当及时纠正。对弄虚作假，隐瞒不报，转移资金，改变规定用途的，以违反财经纪律论处。
第八条 本办法授权省财政税务厅解释。
第九条 本办法自发布之日起施行。



1988年10月29日