法律观察：2009年商品房开发与销售新规

陈召利


　　2009年，对于房地产市场可谓是相当不平凡的一年，从年初的冷冷清清，到如今的如火如荼，仿佛经历了一次过山车。房地产市场的快速回暖，让房地产开发企业又一次兴奋起来。但是，与此同时，国家和地方在房地产开发与销售方面又出台不少新规，房地产开发企业对此应当予以充分重视。



新规一：严格限制商品住宅用地的出让面积



　　为贯彻落实《国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》（国发〔2009〕38号），进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地，依据国家有关产业政策，我部在国土资源部和国家发展改革委共同发布的《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的基础上，国土资源部于2009年11月10日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。



　　规定单块土地出让面积的上限除不仅能够在一定程度上防范房地产开发企业利用雄厚资金拿地垄断，客观上还有利于避免滋生房地产开发企业囤地问题。按照国内目前的房地产开发模式，当单块房地产用地面积过大时，房地产开发企业一般会将其分期开发，一年只开发几分之一，这样就导致整个开发周期可能会长达数年，这客观上造成了“囤地”的可能。



新规二：严格规范商品房预售行为



　　江苏省住房与城乡建设厅于2009年10月12日下发《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》（苏建函房〔2009〕669号），进一步加强商品房预售管理、规范商品房预（销）售行为，制止开发商的捂盘、囤房行为。主要包括以下内容：



　　（一）房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，不得分层、分单元申请预售许可；对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目，可按照分期开发的规模申请预售许可。



　　（二）房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售，不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。



　　（三）房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。开发企业预售商品房后必须通过商品房预（销）售合同网上备案系统进行即时备案，并及时修改现场楼盘表中的相关信息。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目，如因规划等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化，房地产开发企业应持相关变更文件，及时到原商品房预售许可管理部门办理变更登记手续。商品房预售许可管理部门应根据有关部门批准的变更文件办理预售许可变更登记手续，并及时更新网上公示内容。



新规三：新建12层以下住宅等应当统一设计、安装太阳能热水系统



　　为了从源头上防止和遏制边建设高能耗建筑、边进行建筑节能改造现象，江苏省人民政府于2009年11月4日发布了《江苏省建筑节能管理办法》，自2009年12月1日起施行。该办法明确规定，新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅，应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。



　　该办法完善了建筑节能全过程监管制度，在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段，都提出了明确的节能要求。国家机关办公建筑和大型公共建筑新建、改建、扩建项目的可行性研究报告，应当载明有关建筑能耗指标、节能技术措施等建筑节能的要求，并按照规定编制节能专章。可行性研究报告不符合建筑节能要求的，有关部门不得批准。建设单位不得要求设计单位、施工单位、监理单位降低建筑节能标准进行设计、施工、监理，不得擅自变更施工图节能设计内容。建设工程中使用的建筑材料、产品和设备，应当符合建筑节能标准和施工图设计文件要求。建设单位应当委托工程质量检测机构，对进入施工现场的节能材料和产品，按照有关法律、法规和工程建设强制性标准，开展见证取样检测。在建工程的建筑节能措施应当作为施工现场公示信息之一，在施工现场出入口等显著位置予以公示。房地产开发企业销售商品房时，应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。